Meliskerke 12-12-'24 VERTROUWELIJK Van Leeuwen Advies T.a.v. de heer A.H. van Leeuwen Kraaienestweg 1 A 4351 RS VEERE
Gemeente Veere T.a.v. het college van burgemeesters en wethouders Traverse 1 4357 ET Domburg Gemeente Veere T.a.v. de gemeenteraadsleden Traverse1 4357 ET Domburg Overige omwonende en belanghebbende
Goes,9 december 2024 Dossiercode : IN100732 Inzake : De Visser O.G. / Gemeente Veere Onze referentie : RW/101816/118154 Uw referentie : Betreft : Punten van overweging tevens een pleidooi voor een minnelijke oplossing Geachte heer Van Leeuwen, Geacht college, geachte raadsleden en overige belanghebbende, Het conflict rondom de vijf parkeerplaatsen in Meliskerke heeft geleid tot stilstand in de ontwikkeling van woningbouw, een gemiste kans voor het dorp. Mijn cliënt, Peter de Visser, een geboren en getogen Meliskerker, benadrukt dat hij nooit om onrust heeft gevraagd en zoekt een constructieve oplossing. Hij is bereid twee van de vijf parkeerplaatsen te behouden en roept andere partijen op eveneens water bij de wijn te doen. Een alternatieve invulling van het terrein voor minder wenselijke doeleinden – is geen aantrekkelijke uitkomst. Ik roep alle betrokkenen op om met de gemeente en mijn cliënt in gesprek te blijven en tot een akkoord te komen dat recht doet aan de belangen van zowel de omwonenden als de ontwikkeling van Meliskerke. Alleen door samenwerking kan deze impasse worden doorbroken. Dit is altijd beter dan een alternatieve invulling en een blijvende juridische strijd. Voor degene die graag iets dieper op de materie zou ingaan verwijs ik u naar de bijlage van dit bericht. Hierin is feitelijk en inhoudelijker ingegaan op de kwestie. Mochten er naar aanleiding van dit bericht nog vragen zijn verneem ik deze graag. Hoogachtend, DC & LS B.V. De heer R. Wisse
Bijlage bij brief Zoals u weet zijn er onlangs wat procedures geweest omtrent de vijf parkeerplaatsen die mijn client heeft gekocht. Hoewel client hier uiteraard zelf ook aan bijgedragen heeft door zich te verweren tegen de last onder dwangsommen die hem zijn opgelegd, is het nooit clients intentie geweest om gesteggel over de parkeerplaatsen te krijgen of omwonende iets “af te nemen” of te ontzeggen. Integendeel, toen client de percelen van de gemeente wilde kopen, heeft hij daarmee bij de gemeente al aangegeven dat hij bang was dat buurtbewoners het wellicht niet fijn zou vinden als de parkeerplaatsen aan de koop toegevoegd zouden worden tbv woningbouw. Na aandringen van de gemeente is client toch overgegaan tot de koop van de parkeerplaatsen. Client voelt zich dan ook niet prettig bij de situatie die is ontstaan, des te meer omdat client zelf ook een Meliskerker is en graag een gemoedelijke sfeer in het dorp behoudt, client zou graag met omwonenden naar een minnelijke oplossing willen kijken. Wie is mijn cliënt Voor wie dit wellicht nog niet weet: mijn cliënt, Peter de Visser is geboren in 1969 te Meliskerke. Hij is een echte Meliskerkenaar, geboren en getogen in dit prachtige dorp. Cliënt voelt zich nauw verbonden met de gemeenschap en draagt deze een warm hart toe, zelfs wanneer sommige inwoners fundamenteel van mening verschillen. In de media wordt cliënt vaak omschreven als een projectontwikkelaar. Hoewel je zou kunnen zeggen dat dit klopt, aangezien hij een vastgoedproject ontwikkelt, is dit beeld toch niet volledig accuraat. Het onderscheid dat ik hier maak, is van wezenlijk belang voor de lopende kwestie, en ik vraag u dan ook dit punt goed in overweging te nemen. Peter de Visser is in de kern een elektricien en ras ondernemer. Ik noem dit niet om cliënt op een voetstuk te plaatsen, maar om u een beter beeld te geven van zijn achtergrond en om mogelijk een andere kijk op de zaak te bieden. Mocht dit uw perspectief op cliënt veranderen, dan is dat mooi meegenomen, maar dat is zeker niet het doel van mijn schrijven. Vanuit zijn achtergrond als elektricien en ondernemer is cliënt in 2007 begonnen met de aankoop van zakelijk vastgoed. Dit heeft hij met succes gedaan, en wellicht is dit voor hem gunstig uitgevallen. Dit betekent echter niet dat hem alles is komen aanwaaien. Integendeel, cliënt heeft in zijn leven keuzes gemaakt die anders waren dan die van velen, en hij heeft daar hard voor gewerkt. Een van die keuzes was het investeren in zakelijk verhuurbaar vastgoed. Dit bleek een goede beslissing. U vraagt zich wellicht af waarom cliënt dan geen projectontwikkelaar genoemd kan worden. Het antwoord is eenvoudig: cliënt heeft tot op heden nooit een project ontwikkeld, laat staan een woningbouwproject. Zijn ervaring ligt volledig bij het aankopen van bestaande bedrijfsgebouwen. Het ontwikkelen van projecten, zoals het vastgoedproject dat nu speelt, is een volledig nieuw terrein voor cliënt. Wat was de situatie De gemeente Veere was samen met mijn cliënt mede-eigenaar van de percelen aan de Torenstraat, nummers 12 t/m 16. Ondanks wat sommigen wellicht beweren, heeft mijn cliënt voorafgaand nooit de intentie of überhaupt het idee gehad om op deze percelen woningen te ontwikkelen. Hoe zit het dan wel? Omstreeks 2017 benaderde de gemeente Veere mijn cliënt met de vraag of hij bereid was zijn percelen aan de gemeente te verkopen. Dit omdat de gemeente destijds plannen had om de braakliggende gronden te bebouwen. Cliënt stemde in met dit verzoek, en zijn percelen werden beschikbaar gesteld aan de gemeente. Echter, na een aanzienlijke periode – laten we het houden op vertraging door ambtelijke processen – bleek dat de gronden nog steeds niet waren ontwikkeld. Dit bracht mijn cliënt ertoe om navraag te doen naar de oorzaak van de vertraging. Hieruit kwam naar voren dat de ontwikkeling complexer was dan aanvankelijk gedacht. Een gemeente mag immers geen winstoogmerk hebben en moet bij dergelijke projecten rekening houden met de belangen van alle betrokken partijen. Zonder enige suggestieve bedoelingen te hebben, wil ik benadrukken dat dit soort situaties vaak leidt tot een langdurig en moeizaam bureaucratisch proces, dat zelden tot een snel of bevredigend resultaat leidt. Mijn cliënt was zich hiervan bewust en heeft, na diverse besprekingen met de gemeente, besloten om zelf de ontwikkeling van de percelen op zich te nemen. Dit besluit kwam voort uit een gedeeld belang: alle partijen wilden dat de onaantrekkelijke, braakliggende locatie in het hart van de dorpskern eindelijk een passende invulling zou krijgen. Het plan om hier woningen te realiseren bood niet alleen een oplossing voor de situatie, maar voorzag ook in een behoefte: het creëren van warme, fijne plekken waar mensen kunnen wonen en leven. Wat is de actuele situatie De heer De Visser heeft de percelen van de gemeente Veere aangekocht met de intentie om deze, samen met zijn eigen percelen, te ontwikkelen. In dit kader is een omgevingsvergunning (bouwvergunning) aangevraagd en inmiddels ook verleend. Echter, is er ten aanzien van de vijf parkeervakken een dispuut ontstaan. Over deze parkeervakken verschillen de betrokken partijen van mening. Het dorp wil de parkeervakken behouden, de gemeente streeft naar behoud of een alternatieve locatie, en de heer De Visser wil voorkomen dat de parkeervakken een belemmering vormen op het door hem gekochte perceel. Het is belangrijk om te benadrukken dat hij het perceel heeft aangekocht zonder enige belemmering van bestaande parkeervakken. De actuele situatie Momenteel ligt het volledige project stil, behalve de juridische procedures die over en weer worden gevoerd. Zoals het er nu uitziet, bestaat zelfs de mogelijkheid dat de ontwikkeling helemaal niet van de grond komt. De oorzaken van de stilstand Een van de redenen is het bezwaar dat is aangetekend tegen de verleende omgevingsvergunning voor de bouw van drie woningen. Het bezwaar richt zich voornamelijk op de parkeervakken, die volgens de bezwaarmakers openbaar zijn en zonder een formeel onttrekkingsbesluit niet kunnen worden onttrokken. Daarnaast zijn er diverse verzoeken om handhaving ingediend. Alle procedures zijn vatbaar voor beroep, en gezien de uiteenlopende standpunten van de partijen is het waarschijnlijk dat deze juridische strijd voortgezet zal worden. Dit heeft niet alleen een aanzienlijke vertraging tot gevolg, maar zal onherroepelijk resulteren in hoge kosten. het risico bestaat dan ook dat de eventuele winst uit de ontwikkeling op voorhand reeds volledig verdampt. Uiteraard begrijpt u dat juridische bijstand, zoals die van ondergetekende, niet gratis is. Hetzelfde geldt voor de jurist van sommige. De impact van de huidige situatie Het is de vraag wat dit alles de betrokken partijen uiteindelijk zal opleveren. Ik kan het antwoord hierin eigenlijk wel voorspellen namelijk helemaal niets. Na zorgvuldig nadenken ben ik tot de conclusie gekomen dat er slechts één gemeenschappelijk belang is. Alle partijen willen namelijk woningbouw realiseren. Dit biedt een aanknopingspunt voor een gezamenlijke oplossing. Een mogelijke oplossing Om tot een oplossing te kunnen komen is het echter wel zo dat alle betrokken partijen water bij de wijn moeten doen. Mocht een van u denken dat hij geen water bij de spreekwoordelijke wijn hoeft te doen dan kan ik verzekeren dat de problemen niet worden opgelost. Ik wil u hierbij in overweging geven om samen te zoeken naar een oplossing, bijvoorbeeld door een deel van de parkeervakken op een alternatieve locatie te realiseren. Blijven procederen brengt namelijk het risico met zich mee dat er helemaal geen woningbouw plaatsvindt. De voortgang van het project wordt namelijk zeer moeilijk gemaakt. Dit zou betekenen dat de ontwikkeling volledig stilgevallen blijft. Dit zou zonde zijn, gezien het woningtekort en de kans om de onaantrekkelijke lege plek in het dorpscentrum op een mooie manier op te vullen. De toekomst van het parkeerterrein: een hypothese Er rijst uiteraard de vraag wat mijn cliënt zou moeten doen met het inmiddels veelbesproken parkeerterrein. In dit verband wil ik u meenemen in een hypothetische denkrichting. Het is geenszins mijn bedoeling om u hiermee onder druk te zetten of een gevoel van afpersing te creëren. Mijn doel is enkel om u te laten nadenken over een mogelijke alternatieve oplossing. Ik zal deze hypothese zo eenvoudig mogelijk uiteenzetten. Toch kan het zijn dat bepaalde delen complex overkomen, hoe zorgvuldig deze ook zijn samengesteld. Mocht er iets onduidelijk blijven, weet ik zeker dat de heer Van Leeuwen bereid is om verdere toelichting te geven. U staat uiteraard ook vrij om mij rechtstreeks te benaderen voor verduidelijking. Eigendom en het Didam-arrest Mijn cliënt is inmiddels de eigenaar van het perceel met de vijf parkeerplaatsen. Hoewel er eerder discussie was over mogelijke strijdigheid met het Didam-arrest bij de verkoop, is dit onderwerp niet langer actueel. Ik licht dit graag toe. Stel dat de gemeente bij de verkoop in strijd zou hebben gehandeld met het Didam-arrest uit 2021. Volgens de oorspronkelijke theorie zou de koopovereenkomst mogelijk nietig kunnen zijn. Echter, op 15 november 2024 heeft de Hoge Raad in het zogeheten Didam II-arrest bepaald dat een koopovereenkomst die door een overheidslichaam is gesloten in strijd met de Didam-regels, niet ongeldig is. Kort samengevat betekent dit dat de koopovereenkomst tussen mijn cliënt en de gemeente Veere rechtsgeldig blijft, zelfs als de gemeente destijds niet volledig conform het Didam-arrest heeft gehandeld. Het eigendom van het perceel met de parkeervakken blijft dus bij mijn cliënt. Openbaar parkeerterrein en het onttrekkingsbesluit De volgende vraag is of het perceel met de parkeerplaatsen als openbaar parkeerterrein moet worden beschouwd. Hoewel partijen hierover van mening verschillen, zal ik voor deze hypothese uitgaan van uw standpunt dat dit inderdaad het geval is. In dat geval zou een onttrekkingsbesluit nodig zijn om het terrein aan de openbaarheid te onttrekken. Mijn cliënt heeft een dergelijk besluit aangevraagd, maar de uitkomst hiervan is onzeker. Tegen een eventueel besluit kan bovendien beroep worden aangetekend. Hoewel dit juridisch mogelijk is, leert de praktijk dat dergelijke procedures vaak weinig kans van slagen hebben. Mijn cliënt heeft echter geen interesse in langdurige juridische processen, zeker niet als het financiële rendement hiermee volledig verdwijnt. Sterker nog, in dat scenario zou hij verlies lijden op het project. Wat als het onttrekkingsbesluit wordt afgewezen? Indien het onttrekkingsbesluit wordt afgewezen en we zouden uitgaan van uw standpunt dat het terrein openbaar moet blijven, dan rest mijn cliënt weinig andere opties. Hij zou in dat geval een betaalde parkeervoorziening kunnen realiseren. Dit zou de openbaarheid van het terrein respecteren, terwijl mijn cliënt toch een vergoeding in rekening kan brengen voor het gebruik ervan. Het is niet mijn plaats om te oordelen of dit een wenselijke uitkomst is voor alle betrokkenen. Wel vraag ik mij af of dit werkelijk is wat de overige belanghebbenden voor ogen hebben. Ik wil u dan ook nadrukkelijk vragen toch nog eens goed na te denken over de door de gemeente geboden alternatieven. Wellicht is er hierbij zelfs nog ruimte om met de gemeente te onderhandelen over betere alternatieven, of een betere invulling van de parkeergelegenheid mocht u deze onverhoopt ontoereikend vinden. Vanzelfsprekend dient u onderhavig schrijven dan ook zeker niet te zien als een vorm van afpersing. Maar ik geef u in overweging dat cliënt natuurlijk geen geld gaat investeren in een verlieslatend project. U zou dit zelf immers ook niet doen. Indien partijen niet tot een passende oplossing komen, kan ik mij voorstellen dat mijn cliënt het terrein op een andere manier zal inrichten. Er zijn alternatieve invullingen denkbaar, die ik u graag wil voorhouden. De percelen achterliggend aan de betreffende percelen zijn eigendom van cliënt. Deze zijn o.a. bebouwd met loodsen. Gelet op de gemengde bestemming is het voor cliënt zeer goed mogelijk de reeds in het bezit zijnde percelen en de aangekochte percelen anders te gaan ontwikkelen dan voor woningbouw. Cliënt zou bijvoorbeeld loodsenbouw kunnen overwegen. Client kan er met een zeer beperkte investering ook voor kiezen zijn terrein gewoon te bestraten. Hiermee zou cliënt het terrein simpelweg kunnen inrichten als een omheind opslagterrein en het daarmee ondergeschikt kunnen maken aan zijn andere percelen en loodsen. Gelet op de zeer breede bestemming die op het geheel rust kan cliënt het geheel ook zeer breed op alternatieve wijze inzetten of benutten. De vraag die hierbij rijst is of u nu echt op een andere invulling midden in het dorp zit te wachten. Een mogelijke gezamenlijke oplossing Vanzelfsprekend wordt niet alleen van u gevraagd water bij de wijn te doen. Ook cliënt zal hierbij water bij de wijn moeten doen. Ik wil benadrukken dat cliënt zich ook bereid heeft verklaard dit te doen. Cliënt is vooruitlopend en onder de voorwaarde dat hij er uitkomt met de gemeente bereid twee van de vijf Parkeervakken in stand te laten. Deze vakken zouden dan weliswaar een kwartslag gedraaid komen te liggen, maar ik kan me niet voorstellen dat er iemand is die hier een probleem in ziet. Ik verzoek u dit in gedachten te houden en ik hoop dat u begrijpt dat ik dus niet enkel aan u vraag om water bij de wijn te doen. Zoals u ziet zal ook cliënt een water bij de wijn moeten doen. Mocht het zo zijn dat partijen hierin niet nader tot elkaar komen dan zie ik het gehele project helaas somber in.